W związku z wejściem w życie ustawy o obrocie ziemią rolną banki wstrzymują udzielanie kredytów na budowę domów na takich gruntach. Praktyki te są niezrozumiałe - podkreśla ministerstwo rolnictwa.

Jedną z osób, które na własnej skórze odczuły już działanie nowego prawa, jest pan Michał, który rozpoczął budowę domu na gruncie rolnym w powiecie łukowskim. Rok temu kupił działkę, uzyskał warunki zabudowy, a później pozwolenie na budowę. Kolejnym krokiem było wystąpienie o kredyt. Zanim go otrzymał, weszła w życie rządowa ustawa ograniczająca obrót ziemią.

Zgodnie z obowiązującymi od 30 kwietnia przepisami hipoteka na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości z dnia ustanowienia hipoteki. Pan Michał właśnie otrzymał pismo z PKO BP, w którym został poinformowany, iż procedura kredytowa została wstrzymana.

Do wyjaśnienia wątpliwości

W PKO BP przyznają, że czasowo zawiesili rozpatrywanie tego typu wniosków o pożyczkę. – Intencją banku jest kontynuowanie możliwości finansowania budowy domów na gruntach rolnych. Ustawa z 14 kwietnia ma jednak wpływ na skuteczność i płynność zabezpieczania się na nieruchomościach rolnych. Bank – z uwagi na brak jednoznacznych interpretacji i ukształtowanej praktyki w postępowaniu sądów wieczystoksięgowych w zakresie ustanawiania hipoteki na gruntach rolnych – nie chcąc narażać klientów na zbędne koszty, czasowo wstrzymał przyjmowanie części wniosków kredytowych do momentu wyjaśnienia tej sprawy – mówi Agnieszka Krawczyk, dyrektor departamentu produktów bankowości hipotecznej w PKO BP.

– W związku z powyższym obecnie PKO BP przyjmuje na zabezpieczenie kredytów hipotecznych działki budowlane, a w przypadku działek rolnych wymagane jest udokumentowanie przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Bank natomiast czasowo nie przyjmuje – na zabezpieczenie kredytu – nieruchomości, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mają charakter rolny, niezależnie od powierzchni nieruchomości, lub są przynajmniej częściowo przeznaczone pod użytkowanie rolne. Klient, posiadając działkę rolną, na której chciałby wybudować dom jednorodzinny, może wnioskować o kredytowanie takiej inwestycji, proponując zabezpieczenie kredytu na innej nieruchomości akceptowalnej przez bank. Jest to rozwiązanie tymczasowe, przyjęte w związku z koniecznością wyjaśnienia powyższych wątpliwości – dodaje Krawczyk.

Ministerstwo przypomina

Stanowisko w tej sprawie zajął resort rolnictwa. Kierownictwo ministerstwa podkreśla, że praktyki te, stosowane przez niektóre banki, są niezrozumiałe. – Zgodnie z art. 68 ust. 2a ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece suma hipoteki na nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki; przepis ten obejmuje również nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, pomimo że nie podlegają one ograniczeniom w zakresie zbycia – przypomina ministerstwo rolnictwa. Dotychczasowe praktyki bankowe pozwalały na wpisywanie znacznie większych wartości nieruchomości niż w rzeczywistości. To w – ocenie resortu rolnictwa – prowadziło do kłopotów ze spłatą kredytu.

– Argumentacja prezentowana w niektórych publikacjach wskazuje, że w zakresie ustalania zabezpieczeń tzw. kredytów hipotecznych dopuszczalne było obciążanie nieruchomości rolnej hipoteką, której suma znacznie albo nawet kilkukrotnie przekraczała wartość nieruchomości. Właściwa jest zatem przyjęta regulacja polegająca na tym, że suma hipoteki na nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie może przekraczać wartości rynkowej tej nieruchomości. Zapobiega ona bowiem zaciąganiu przez rolników niedostatecznie zabezpieczonych kredytów, co w przypadku niemożliwości ich spłaty może prowadzić do bankructwa – czytamy w komunikacie resortu rolnictwa.

Możliwe zmiany w ustawie

Poza tym ministerstwo rolnictwa przypomina, że „wartość rynkową nieruchomości rolnej ustala sąd na podstawie operatu szacunkowego dołączonego do wniosku o wpis hipoteki, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami”. A rzeczoznawca majątkowy, sporządzając operat szacunkowy, bierze pod uwagę wiele czynników. Ponadto resort rolnictwa, odnosząc się do ostatnich praktyk banków, zauważa, że „nieruchomość rolna, co do której wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, będzie miała wyższą wartość od podobnej nieruchomości, co do której takiej decyzji nie wydano”.

– Jeszcze większą wartość będzie miała nieruchomość rolna, co do której wydano pozwolenie na budowę – przypomina wiceminister rolnictwa Zbigniew Babalski, dodając, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na nieruchomości rolnej nie powoduje utraty rolnego charakteru takiej nieruchomości do czasu rozpoczęcia na niej realizacji inwestycji. Resort rolnictwa nie wyklucza jednak zmian w ustawie. Ale do podjęcia takiej interwencji konieczne jest oficjalne stanowisko Związku Banków Polskich.

– Aktualnie ministerstwo rolnictwa oczekuje na oficjalne stanowisko Związku Banków Polskich w sprawie dotyczącej hipotek na nieruchomościach rolnych. W najbliższym czasie przy współudziale resortu sprawiedliwości podjęte zostaną rozmowy z przedstawicielami banków w celu wypracowania rozwiązania zaistniałego problemu – poinformował wiceminister rolnictwa Z. Babalski.

Analitycy rynkowi są jednak zgodni. Bez zmian w prawie problemy z hipotekami mogą doprowadzić do kryzysu na rynku nieruchomości rolnych.

 

MD