Apetyt nie słabnie
Własne „M-3” czy dom? O rozstrzygnięciu tego dylematu decyduje wiele czynników, co nie zmienia faktu, że o ile liczba oddawanych do użytku domów jednorodzinnych (bądź tzw. szeregowców) w skali rok do roku nie zmienia się zasadniczo, to zapotrzebowanie na nowe mieszkania wydaje się nie mieć końca. - To właśnie budownictwo wielorodzinne podbija statystyki i najlepiej odzwierciedla zmiany na rynku mieszkaniowym - zwraca uwagę powiatowy inspektor nadzoru budowlanego miasta Siedlce Robert Naumiuk.
Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, w 2024 r. oddano w Polsce do użytkowania 199,9 tys. nowych mieszkań – o 9,6% mniej niż przed rokiem. Nie oznacza to jednak tendencji zniżkowej, ponieważ wzrosła zarazem liczba mieszkań, na których budowę wydano już pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, oraz mieszkań, których budowę rozpoczęto.
Rekordowe Siedlce
Liczba mieszkań oddanych do użytku w 2024 r. winduje Siedlce na pierwsze miejsce na liście miast Mazowsza. Podczas gdy w Warszawie oddano ich o 8,3%, a w Radomiu o 35,6% mniej niż w 2023 r., to w Siedlcach było ich aż o 142,9% więcej.
– W 2023 r. przekazano do eksploatacji 76 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a w 2024 – 62. Jednak o ile w 2023 r. liczba oddanych lokali mieszkalnych w czterech budynkach wielorodzinnych wynosiła 195, to rok później było ich 600 w dziewięciu budynkach – wylicza R. Naumiuk. Przestrzega jednak przed interpretowaniem tego skoku w kategoriach budowlanego boomu. – Takie wnioski można byłoby stawiać, gdybyśmy zestawili co najmniej pięć lat. Różnica między dwoma ostatnimi jest faktycznie znaczna, ale w 2024 r. większość lokali oddana została w pierwszym kwartale. Tak naprawdę, gdyby proces inwestycyjny zakończony został dwa – trzy miesiące wcześniej, przemawiałoby to już na korzyść poprzedniego roku – tłumaczy.
Jeśli chodzi o budownictwo jednorodzinne w powiecie siedleckim ziemskim, okazuje się, że najwięcej domów powstaje na terenie gminy Siedlce (w 2023 r. – 155, a w 2024 r. – 106). Popularnością cieszą się też dobrze skomunikowane z Siedlcami gminy: Skórzec (2023 r. – 39 domów, 2024 r. – 43) czy Kotuń (2023 r. – 35, 2024 r. – 31).
Bliżej miasta
Licząca niespełna 55 tys. mieszkańców Biała Podlaska także odnotowała skok pod względem liczby mieszkań. W 2023 r. w mieście przyjęto do użytkowania cztery budynki mieszkalne wielorodzinne z 187 lokalami. W 2024 r. dwukrotnie więcej: 408 mieszkań w sześciu blokach. Spadła natomiast liczba domów jednorodzinnych: z 64 w 2023 r. do 29 w 2024 r.
Jacek Mańko z Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w Białej Podlaskiej stwierdza, że na przestrzeni ok. 10 lat na terenie powiatu ziemskiego nie widać istotnych różnic. Jedyna zauważalna dotyczy formy własności – od kilku lat przybywa tych budowanych na sprzedaż, przy czym powstają one wyłącznie w formie zabudowy niewielkich osiedli deweloperskich. W 2023 w powiecie oddano 233 budynki mieszkalne jednorodzinne budowane indywidualnie, a budowanych na sprzedaż – 84 (głównie w budynkach dwulokalowych) oraz 19 lokali w dwóch budynkach mieszkalnych stawianych z myślą o wynajmie przez osoby prywatne. W 2024 r. oddano do użytku 199 budynków jednorodzinnych indywidualnych oraz 111 lokali w ok. 50 budynkach przeznaczonych na sprzedaż. Najwięcej buduje się w gminach Biała Podlaska i Międzyrzec Podlaski, przy czym w Międzyrzecu (16,5 tys. mieszkańców) w 2024 r. przekazano też do eksploatacji 188 mieszkań (cztery bloki).
Mniejsze miasto, mniejszy ruch
Szybko przybywa nowych mieszkań i domów w Łukowie. Na terenie miasta w 2023 r. zakończono budowę 361 domów jednorodzinnych i oddano 194 mieszkania (pięć bloków). W 2024 r. przekazano do użytku 337 domów jednorodzinnych i trzy budynki wielorodzinne, a w nich 151 mieszkań. W stosunku do liczby mieszkańców szacowanej na ok. 27 tys. to świetny wynik. – Lokalizacja teoretycznie nie powinna sprzyjać temu trendowi, ponieważ nie mamy bezpośredniego dostępu do szybkiej trasy – trzeba jechać do ekspresówki do Siedlec, ewentualnie do będącej w budowie S17. Połączenia kolejowe są dość dobre, ale Siedlce i tak są dużo atrakcyjniejsze do zamieszkania. A mimo to ludzie widzą przyszłość w Łukowie – dzieli się spostrzeżeniami powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w Łukowie Sebastian Szekalis i dodaje, że prawdopodobnie o rynku mieszkaniowym decyduje dynamicznie rozwijający się rynek pracy.
Im dalej od centrum…
W powiecie garwolińskim dobrze ma się budownictwo jednorodzinne – w 2023 r. przybyło 299 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a w 2024 r. – 243 domy jednorodzinne i pięć budynków dwulokalowych. W 2023 r. w całym powiecie oddanych zostało do użytkowania 337 mieszkań w blokach, z czego na Garwolin przypadało 286 mieszkań, a ubiegłym roku 72 mieszkania – wszystkie w Garwolinie.
W wysuniętym najbardziej na wschód województwa mazowieckiego, a zarazem najmniejszym pod względem liczby mieszkańców powiecie łosickim też nie buduje się dużo. W 2023 r. oddano na terenie powiatu 103 budynki jednorodzinne i 54 mieszkania (jeden blok). W 2024 r. było to tylko 41 domów.
W 2023 r. na terenie powiatu ryckiego, jednego z najmniejszych na Lubelszczyźnie, przekazano 107 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w 2024 r. – 109 domów. Ani w Rykach (ok. 9,5 tys. mieszkańców), ani w Dęblinie (prawie 18 tys.) w ciągu ostatnich dwóch lat nie oddano do użytku żadnego bloku.
Wolny rynek
Za mieszkanie w stanie deweloperskim o powierzchni ok. 48 m² w Siedlcach trzeba zapłacić ok. 510 tys. zł (9,5 tys.-11,5 tys./m²). Dla porównania liczące ok. 48 m² i wymagające remontu mieszkanie w bloku z lat 70 z tzw. wielkiej płyty można kupić za ok. 350 tys. Za podobne, tyle że wyremontowane, sprzedający oczekują 100-150 tys. zł więcej. Mieszkania 10-15-letnie w blokach z pustaka to przeciętnie – w zależności od usytuowania bloku i standardu wykończenia – wydatek rzędu 9-12 tys. zł/m².
W Białej Podlaskiej cena za metr nowego mieszkania wynosi ok. 6,5-7,2 tys. zł. Na rynku wtórnym mieszkanie po generalnym remoncie o powierzchni 48 m² w bloku z wielkiej płyty można kupić już za ok. 330 tys. zł. (8,1 tys. zł/m²). Mieszkanie z drugiej ręki o takim samym metrażu, ale w nowoczesnym budynku i „w wysokim standardzie” kosztuje ok. 470 tys. zł (ok. 9,8 tys. zł/m²).
Ceny nowych mieszkań w Łukowie (stan deweloperski) kształtują się na poziomie ok. 8,4 tys. zł/ m². Za mieszkanie „pod klucz”, tj. nowe, gotowe do zamieszkania, trzeba zapłacić ok. 12-12,5 tys. zł/m². Liczba ofert mieszkań na rynku wtórnym jest niewielka. Za liczące 48 m² sprzedający oczekują od 365-400 tys. zł (7,6-8,5 tys./m²).
MOIM ZDANIEM
Marcin Kałuski – Mazowiecki Ośrodek Badań Regionalnych
Siedlce są ciekawą alternatywą dla osób, które pracują w Warszawie, ale nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania w stolicy lub też wolą mieszkać w spokojniejszym miejscu. Miasto jest dobrze skomunikowane z Warszawą połączeniem kolejowym i autostradowym, więc dojazdy, nawet codzienne, są dla wielu osób akceptowalnym rozwiązaniem. Poza tym same Siedlce oferują wiele jako lokalny rynek pracy – to dość duże miasto ze stosunkowo niską stopą bezrobocia wynoszącą na koniec 2024 r. 3,6%, czyli mniej niż w województwie mazowieckim (4%). To wszystko powoduje, że na tle innych miast subregionalnych Mazowsza Siedlce demograficznie wypadają pozytywnie. O ile na przestrzeni lat 1999-2023 liczba ludności Radomia spadła o prawie 35 tys., a Płocka o 17,5 tys., to w przypadku Siedlec spadek populacji był niewielki – na koniec 2023 r. mieszkańców było dokładnie o 759 mniej niż w 1999 r.
Popyt na mieszkania – prognozy
Rekordowy pod względem sprzedaży nowych mieszkań był w Polsce rok 2021. Oddano wtedy do użytku 234,7 tys. mieszkań. Zespół Analizy Nieruchomości PKO BP szacował, że to najwyższy od końca lat 70 ub. w. wynik budownictwa mieszkaniowego w naszym kraju. „Budownictwo mieszkaniowe w Polsce ma wciąż duży potencjał dalszego rozwoju. Szybkiemu zwiększaniu się zasobu mieszkaniowego będzie sprzyjał wzrost zamożności społeczeństwa, napływ imigrantów, konieczność poprawy jakości lokali, rosnący popyt na drugie domy, upowszechnianie pracy zdalnej oraz rosnąca liczba małych gospodarstw domowych potrzebujących samodzielnych mieszkań” – oceniali analitycy. Ta tendencja utrzymywała się na początku 2024 r. – nie wyhamował ani popyt na mieszkania, ani liczba rozpoczynanych projektów. Zmieni się to – według specjalistów – w 2025 r. Popyt na mieszkania będzie słabszy, a wysoka oferta mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym będzie powoli maleć. „Konsekwencją tej sytuacji będzie stabilizacja cen mieszkań z możliwymi spadkami cen mieszkań mniej atrakcyjnych, długo pozostających na rynku czy o peryferyjnej lokalizacji” – czytamy w raporcie.
LI