Spór o granicę
W 70 latach na jednej z ulic w Strzale wybudowano dom. Stanął on na granicy działki, więc jedną ze ścian pozostawiono ślepą - bez okien i drzwi. Kilka lat później pojawił się nowy sąsiad. - Po kupnie działki przyszedł do mojej siostry i szwagra z pytaniem, czy może dostawić swój dom - tłumaczy pani Krystyna. W ten sposób na dwóch sąsiednich działkach należących do różnych rodzin powstał bliźniak.
Sąsiedzi żyli w zgodzie ponad 40 lat. – Siedzieliśmy przy jednym stole na komuniach, chrzcinach czy weselach. Panowała zgoda i miłość jak w najlepszej rodzinie. Dzieci wychowywały się razem. Nawet furtka była wspólna, a sąsiedzi mieli klucze do domu siostry – mówi kobieta.
Sielskie życie sąsiadów zakończyło się wraz z nowym ustaleniem granic działek. – Starostwo zleciło pomiary, ale zatrudniona firma nie wywiązała się z umowy, więc sąsiad wynajął prywatnego geodetę – wspomina pani Krystyna. Okazało się, że granice między działkami przebiegają nieco inaczej niż to wynikało z dotychczasowych planów. – Sąsiad przyszedł do siostry i szwagra, żeby wszystko załatwić polubownie, bez sądów. Chodziło o to, że sąsiad zostawi kawałek ogródka i nie każe rozbierać komórek postawionych wcześniej na granicy działki. No i oczywiście sprawa dotyczyła domu, bo po pomiarach okazało się, że część kamienicy mojej siostry znajduje się na działce sąsiada… Mój szwagier nie chciał iść do sądu, podpisywał więc wszelkie ugody. Był już wtedy ciężko chory – opowiada pani Krystyna.
Sąsiedzi ustalili, że tylko część działki zostanie przesunięta. Chodziło o możliwość zawracania tirami. Ogrodzenie przed domem miało pozostać na swoim miejscu.
Sąsiedzi zmienili jednak zdanie po śmierci szwagra pani Krystyny. – Kilka tygodni po pogrzebie przysłali pismo, w którym domagali się usunięcia części ogrodzenia, szamba i przybudówki, które były na wcześniejszej granicy. Kazali wyciąć krzewy i drzewa. Na to wszystko trzeba sporo pieniędzy. Siostra popadła przez to w depresję – stwierdza kobieta. I dodaje: – Szkoda, że geodeta nie postawił na środku pokoju palika i nie powiedział, że to się należy sąsiadom, albo nie wybudował ściany w pokoju. Teraz sąsiadka twierdzi, że to jej własność i trzeba jej będzie płacić dzierżawę za 40 lat, bo takie jest prawo. Moim zdaniem to bezprawie.
Pani Krystyna rozmawiała już z prawnikami. – Usłyszałam, że nie należało zgadzać się z geodetą i nie podpisywać żadnych ugód. Dowiedziałam się też, że siostra może dochodzić swoich racji w sądzie, powołując się na zasiedzenie. Ale to sporo kosztuje… – podsumowuje.
Małe, ale drogie działki
– To przykład typowego sporu granicznego, a tych nie da się uniknąć. Są efektem całych lat, a nawet wieków zaniedbań zarówno ludzi, jak i urzędów – stwierdza mecenas Stanisław Rogala, udzielający bezpłatnych porad w siedleckim Caritasie. I przypomina, że kilkadziesiąt lat temu rolnicy sądzili się o przysłowiowe kilka palców szerokości swojego pola. – Były to bardzo poważne spory. Czasami nawet dochodziło do rękoczynów. Te konflikty miały często charakter spraw o ochronę posiadania. Chodziło o to, że badano stan ostatniego posiadania, czyli nie własności, tylko faktycznego władania tymi nieruchomościami – zauważa S. Rogala. Często sąsiedzi na zwracali uwagi na to, kiedy jeden z nich podorywał miedzę. – Zdarzało się, że jeden z gospodarzy był w tym czasie w wojsku albo w więzieniu. Kiedy się pojawiał, była już inna, nowa sytuacja między gruntami. Wtedy wnosiło się sprawę do sądu – tłumaczy mecenas.
W latach 70 zaczęto wprowadzać w życie ustawę o uwłaszczeniu gruntów rolnych w Polsce. Wydawano akty własności ziemi tym rolnikom, którzy nie mieli uregulowanego stanu prawnego gruntów. – Na Podlasiu takich gospodarzy była zdecydowana większość. Dominował nieformalny obrót ziemią. Pisano umowy na papierze, bez notariusza. Tylko bardziej świadomi rolnicy szli do notariusza, bo jedynie takie umowy były ważne – zwraca uwagę radca prawny.
Gospodarze, którzy zostali uwłaszczeni w połowie lat 70, w następnych latach przekazali grunty swoim dzieciom. – Potomkowie nie zwracali uwagi na to, czy ktoś komuś przyorał czy odorał miedzę na szerokość dłoni albo mniej, bo mieli dużo ziemi – tłumaczy S. Rogala. Dopiero po upływie kolejnych lat takie nieformalne podchodzenie do spraw własności gruntów zaczęło dawać się we znaki. – Powód? Nastąpiła prywatyzacja na wielką skalę. Jak ktoś kupuje czy buduje dom, to najczęściej ma małą działkę, przywiązuje więc dużą wagę do tego, czy jej granice są precyzyjnie określone. Drugi powód – grunty na cele budowlane przybrały na wartości, stąd ludzie zaczęli zwracać uwagę na granice. I na nowo zaczęły się spory – wyjaśnia mecenas.
Wystąpić o zasiedzenie
– Nie widzę problemu nie do załatwienia. Wymaga to jednak pewnych formalności – zapewnia radca, słuchując opowieści o siostrze pani Krystyny. – Jeśli w tej kwestii zawarto przed laty ugodę, to znaczy, że odstąpiono od sztywnych pomiarów i ustalono granicę trochę inaczej. Podpisana ugoda ma wagę wyroku sądowego i kończy sprawę – tłumaczy S. Rogala.
Gdy między sąsiadami nie ma zgody, spór co do granicy może zakończyć się w sądzie. – W tej sytuacji można wystąpić do sądu rejonowego z powództwem o ustalenie, że dana działka czy jej część na skutek zasiedzenia nieruchomości stała się własnością danej osoby. Nawet gdy formalnie, według mapy należy do sąsiada. Jeżeli coś trwa 40 lat, to jest stan faktyczny, który można uczynić stanem prawnym poprzez instytucję zasiedzenia – wyjaśnia mecenas.
Innym rozwiązaniem jest wszczęcie postępowania z powództwa o rozgraniczenie nieruchomości. – Jeżeli nowe granice oznaczające obecne posiadanie przebiegają inaczej niż te narysowane na mapie, to znaczy, że te na starej mapie są nieaktualne i trzeba wystąpić o naniesienie nowych – precyzuje S. Rogala.
Obawy, że sąsiadka może żądać opłaty za dzierżawę przez 40 lat, mecenas uważa za bezpodstawne. – Nie ma szansy domagać się ich skutecznie, bo te opłaty mają charakter okresowy. Przedawniają się nawet po trzech latach. Jeśli więc nawet złoży wniosek w sądzie, ten może uwzględnić go w niewielkim rozmiarze – informuje adwokat.
Największym problemem może być jedynie koszt sprawy o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. Jest to kwota ok. 2 tys. zł. – Można jednak prosić o zwolnienie z kosztów w całości albo w części – podsumowuje S. Rogala. Sprawa toczyć się może w sądzie przez rok.
1. Każdy z właścicieli może się zwrócić z wnioskiem o przeprowadzenie rozgraniczenia do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Przebieg granicy ustala wówczas geodeta upoważniony przez tegoż wójta (lub odpowiednio – burmistrza czy prezydenta). Geodeta bierze pod uwagę znaki, ślady graniczne, mapy, dokumenty geodezyjne i inne dokumenty. Jeśli brakuje takich danych, są one niewystarczające albo sprzeczne – ale sąsiedzi są zgodni – geodeta ustali granicę na podstawie ich zgodnego oświadczenia. Wystarczy też oświadczenie jednego z nich, jeśli drugi przeciwko temu nie oponuje.
2. Rozgraniczenia można domagać się, jeśli granice nieruchomości w ogóle nie zostały wytyczone albo były kiedyś ustalone, ale z różnych względów stały się sporne. Sposób załatwienia tej sprawy zależy od wielu okoliczności, a przede wszystkim postawy samych sąsiadów. Zasadniczo sprawa trafi do sądu dopiero wówczas, gdy inne drogi do ustalenia granicy zawiodą.
3. Jeśli sprawa znajdzie się w sądzie, istotne będzie dla niego przede wszystkim prawo własności. To ono decyduje o przebiegu granic. Sąd uwzględnia w takich sprawach przede wszystkim dokumenty, tj. akty notarialne, wypisy i odpisy orzeczeń sądowych, dane z ksiąg wieczystych, z ewidencji gruntów i budynków, mapy, plany, szkice, wykazy zmian gruntowych. Może też korzystać z zeznań świadków, oględzin w terenie, opinii biegłych itd.
4. Co ważne, sąd musi uwzględniać skutki zasiedzenia. Jeśli więc sąsiad odpowiednio długo zajmował kawałek nie swojego gruntu, stanie się jego właścicielem. Terminy zasiedzenia wynoszą 20 lat.
KO